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你看不懂的规划里藏着多深的坑?

发布时间:2020-05-22 16:53:11 已有: 人阅读

  巴西的首都巴西利亚,整座城市的布局看起来像一架飞机,又被称作“飞翔的鸟”,于是这座按照规划建设,极具特色且充满创新精神和丰富的想象力的城市,便被联合国教科文组织列为世界文化遗产。

  因为规划出众,整座城市得享殊荣,规划的重要性不言而喻。而规划也是购房者在买房时,要考量的关键因素之一,所以你可知,为何我们把“买房看规划”常挂嘴边了吗?

  第一,项目规划,也就住宅项目在售楼部的公示区,张贴的项目规划公告,在相关部门的网站上,又叫做建设工程规划许可证。

  第二,城市和区域规划,也就是购房城市和区域的政府规划,又叫做控规,相关部门的网站上叫做控制性详细规划。

  以上两部分的规划,均可在所在地的政府部门网站上查看,比如深圳的规划查询,就是在深圳市规划和资源局网站查看。

  先说张贴在售楼部公示区的规划公告,除了这张建设工程规划许可证外,一并还有若干张附件内容被公示出来, 项目的规划公示包括:总平面图,一层平面图,平层平面图,立面图,立面剖面图,效果图,日照公示图。

  相对沙盘图,规划公告是非常诚不欺我的数据,内容十分丰富,比如容积率、绿化、日照、层高等,我们可以从中看出很多被沙盘图遮掩的问题。当我们自行查看时,可以从图例入手,先明确图形线段等指代的含义,再去分析画面。

  接下来是俗称控规的城市规划图,控规体现了政府对城市/区域的设计规划,规划的好坏关乎区域的发展和城市的未来,那些喊出东进西拓或南延北改口号的城市,都可以透过规划知晓真实动向,我们也可以通过规划图中不同色块的土地,来了解片区属性,搞清楚所在区域已有或者未来会建设那些生活配套。

  学会看规划,你居住区域的属性优劣,甚至是长期的房价涨跌趋势,你也许都能高下立判。和售楼部的规划公示一样,看城市/区域规划,建议也先从识认图例开始,了解不同色块对应的土地用途,再去对应图片,对城市和区域进行系统的认识。

  在控规图中,这几种地块我们需要重点关注:居住用地、教育用地、医疗卫生用地、行政办公用、商业用地,因为他们关乎我们的房屋价值,你的住宅所在区,这一类用地的分布合理程度,对应着你生活的便利程度。比如附近的学区位置、周边的公园商场,抑或是就近的交通网路,控规图都可以直观的体现。

  虽说规划中政府都会考虑民生,针对区域配建相关配套,但这不意味着所有的区域都绝对合理,比如在某些城市的新区,天量商品房供应,规划上的居住用地中,稀稀拉拉的夹杂着极少数的教育和商业用地,购买了这些区域的住宅,你会发现有外出采购需求时,可能还是要前往更远处区域的大型商业,因为区域内的商业并不完备,满足不了你的采购需求。

  区位即片区位置,区域所在市城市的核心板块还是边缘地域,一看便知。对于一些异地投资购房的群体来说,对城市不够熟悉,听信置业顾问的说辞和误信售楼部被美化的区位图,是极容易被当作韭菜收割的。

  交通的便利通达对于区域的重要性来说,无须多言,想必交通不便十分依赖自驾的地段没多少人会选,比如在两个区域规划建设时,有公共交通密集的区域一定会聚集更多的人流,同时优秀的交通规划,也会对区域之间的联系起到积极影响,比如地铁的联通,就解决了产业集聚的问题,一定程度上促进了资源的合理分布。

  住宅区域内的规划布局,是可以定义一个区域的,或者说城市/区域都有着自己的核心定位。比如下图片区,根据区域主色调,每个片区都有不同的核心定位,在选择时,首先排除工业密集区域,商务区和居住区,则可根据个人需求进行选择,主要用来满足居住需求,首选居住区,考虑投资,首选经济价值较高的商务区。

  项目公示的问题,我们之前在期房购买的文章中略有提及,讲真的,不认真看规划,收房时可能会被气到头秃。

  置业顾问的口才太好了,我看沙盘时已经从他的描述中勾画出理想的生活图景了,公示图的细节哪里还会留意。

  下面我将从四个部分,详述我们从规划公示中能看到那些线、规划暴露数据问题:容积率、绿化、楼间距、层高

  容积率和绿化:以低容积率为噱头的宣传不在少数,低容积率意味着小区入住人数越少,环境越安静,与你分享公共配件的人越少,也就是容积率越低居住舒适度越高。

  因为容积率越低越好,因此对外宣传时一些项目公示3.99的容积率,会被口头美化为3,也有更为高技巧的概念偷换,把项目的总容积率替代单一地块的容积率,制造低容积率的假象。

  比如下图中重庆某业主在相关政府投诉网站的投诉,表示在售楼部宣传展板上的容积率宣传为2.5,但实际在地块公示的容积率为3.14,业主表示被欺骗,请求相关部门处理。

  如果在宣传期,该业主能同步在规划局网站上查看项目公示,早发现真实容积率而没有购入,可能就不会有这样的维权事件了,因为规划图纸会清清楚楚的印明项目的容积率,并且不会骗你。

  绿化也是一样,为了制造宜居假象也会有虚报比率的操作,如果对社区环境有要求,建议一定要仔细确认规划数据。

  楼间距:项目沙盘很少会一比一的比例制作,因此我们在查看沙盘时往往看到的都是宽敞开阔的模型距离,怎么看怎么有一栋楼高的距离,如果你不问,置业顾问是不会告诉你实际楼间距可能只有三十米,收房入住站在窗口目之所及的,可能是对面人家清晰的电视画面。

  实际在买房前,你只需要查看规划图,从平面图中两栋楼间标注的数值就可以看出,实际的楼间距是多少。

  层高:这也是一个我们很难从沙盘上发现问题的数据,常规的层高一般在2.9米,过高不利于房屋保暖,过低不利于房屋采光,但总有开发商会出于各种节省成本的考虑,来压缩这一数值,导致有些层高过矮的住宅,用户连吊顶都不敢装。

  顾名思义,人车分流就是人和车各行其道。但这并不意味着车辆停放全部被安排在地下,因为容积率大于3.0的住宅,仅是配建负一层的的车位是达不到规划要求的,而开挖负二层成本又很高,因此这部分配建就被转移到了地上,兑现成地面停车位。

  但出于安全考虑,明显地下车位会更能迎合购房者的心理预期,因此也就有了置业顾问对人车分流概念的美化(即小区地面看不到车,所有车辆一近小区就进入地下停车场了),混淆了购房者对人车分流的理解,沙盘上绿树成荫的绿化部分,遮蔽的很有可能就是收房时配建的地面停车位,这一点,依然在教育我们,看规划的重要性,明明在规划图中可以根据标记指示可以看到的问题,就不要让他变成日后维权的借口。

  不利因素包含的内容比较多,比如变电室、水泵房、垃圾中转站、化粪池、停车场出入口等,所购住宅位于这些不利因素附近,可能会给我们带来噪声、异味等方面的问题。

  比如在很多沙盘的边角旮旯,可能会有存在不起眼的不知名建筑体,同样的,你不问置业顾问不会主动告诉你“这里有一个垃圾中转站哦”。记得在儿时上学路上,就途径一个小区旁的垃圾中转站,每次经过必是捂住口鼻飞速跑过或是提前摇起车窗阻隔恶臭,真的不敢想旁边紧挨的住宅经历了什么。

  还有一些沙盘中,有位置明显的透明建筑体,置业顾问对它们也保持着你不问我不说的默契,而这类建筑往往都是用途待定的,未来有一天可能也会变成变电室、垃圾站,或者一栋影响你视野的后期建筑。

  遇到这些情况,置业顾问可以不说,但你一定要细看规划,不论是在公示区还是在公示网站,这张规划图的边角旮旯都请拉出来放大250倍,仔细确认你相中的家附近有没有这类不利因素。

  了解采光要看的是公示的日照图示,根据图例可知,不同的颜色对应了不同色日照时常,红线条对应区域日照时间最短,绿色到蓝色日照时间逐渐加长,通过颜色来辨别不同楼栋的采光是一个很便利的办法。

  比如下图中,框选部分绿色等照线密集,基本所有楼层的采光都大可放心,而非框选区域的中间部分楼栋,等照实线多呈现红色和橙色,这类建筑采光相对就会差一些,在选择时,尽量最后再考虑这类房源。

  虽然为了买套房,还要学着当专家不容易,但对待“花最少的钱,赚最多的钱”的开发商,我想这专家当的值得。

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